来源：中国房地产报大湾区配资炒股炒股
一期只有两栋楼，为何交付要三年？
（在售的中洲湾迎海二期，中房君摄）
“业主们感觉受到了开发商中洲的欺骗。”
近日，在位于深圳市福田区的中洲湾迎海项目现场，不少业主向中房君爆料，称中洲湾迎海一期多处地方交付货不对板，质疑开发商虚假宣传。
并且，由于距离项目开盘已经过去两年半，但开发商向业主们承诺的交房时间一再推迟，业主们如今已是心急如焚。业主代表们向中房君表示，今年以来已与开发商进行过三轮沟通会议，但反馈的问题与诉求，并未得到任何实际有效的回应。
值得关注的是，开发商中洲控股今年2月推出的“网红盘”中洲迎玺三期，本月同样出现一二期业主因楼盘质量维权，曝光的问题同样直指“虚假宣传货不对板、偷工减料降配交付”。
针对此次事件，康德智库专家、北京京师（成都）律师事务所刘诚冬律师表示，宣传物料、沙盘和允诺对购房者签订商品房买卖合同有重大影响，即便没有写入购房合同，也构成要约，开发商违反相关承诺，应当承担违约责任。
若交付不符合约定，业主可以向开发商主张违约责任，整改升级是承担违约责任的其中一种方式，业主有权利要求开发商按照宣传效果进行整改升级。
5月22日，就此次中洲湾迎海业主们反馈的交付问题和诉求，中房君分别致电了项目开发商中洲控股以及母公司中洲集团，但截至发稿，两家单位均未回复。
财报数据显示，过去两年，中洲控股持续亏损，旗下多宗土地均未开发动工，多个项目的下批次竣工时间均为“不确定”，也从侧面反映出中洲控股正面临较大的资金链压力和经营压力。
如今，就在中洲控股的大本营深圳，一个是核心区“千万级豪宅”，一个是深圳北“网红盘”，均被爆出虚假宣传以及交付问题，备受质疑之下，中洲控股内外困局待解。
01
中洲湾迎海一期交付货不对板
业主直指开发商“虚假宣传、偷工减料”
业主们发现项目交付出现问题，是在去年四季度。
2023年1月，中洲湾迎海一期开盘，如今两年半时间过去，不少业主却发现，去年年底至今，项目公区的建设进度几乎没有进展，并且，业主们发现的更严重的问题是——小区已完成的公区部分，与开发商卖房宣传时候的呈现效果相去甚远。
“卖房时候开发商宣传的是海景品质大宅，但目前实际交付与宣传存在明显差异，空中花园、阳光车库、楼道公共区域等交付的用料明显货不对板，多处地方设计图上的吊顶设计凭空消失，这种偷工减料、降配交付的行为，我们感觉受到了开发商的欺骗。”
阳光车库宣传效果与实际交付，业主供图
业主李先生告诉中房君：“包括阳光车库、绿植上墙车道、吊顶灯饰、花园公区、泳池等，沙盘和公众号上都是高端精装图，开发商当时用的也是‘顶级’、‘豪宅’等字眼进行销售引导，但实际交付却普遍简陋粗糙，货不对板。”
“业主们与开发商沟通了解后，开发商却直接表示，交付就是现在这个样子，这种诈骗级的落差，让业主们十分气愤。”
空中花园沙盘展示与实际交付，业主供图
面对明显的货不对板与降配交付问题，业主们的气愤不无道理。
业主们反馈，在项目销售期间，开发商方面一直对购房者宣传的口径是，中洲湾迎海一期为整个项目中定位最高的一期，不仅是无回迁房的纯商品房住宅，户型面积更是以改善大户型为主，最小126平方米，最大超500平方米，在项目此前发布的宣传文章中，也均以“豪宅”为项目定位。
业主陈女士表示，“当初看房的时候，销售人员告诉我们交房质量可以对比已经交楼的中洲滨海华府一期，并且信誓旦旦和我们说中洲湾迎海全是大户型定位，总价更高，肯定会比一期更好。但是现在来看，我们很多地方的交付标准和品质，明显不如一期。”
一期中洲滨海华府与中洲湾迎海的车库对比，业主供图
中房君于项目现场了解到，目前大多数中洲湾迎海一期业主的诉求，是要求开发商按照宣传交付效果进行升级，“但开发商方面至今没有明确答复，更没有整改升级方案，只是一味地说在走流程。”
公开资料显示，中洲湾迎海项目位于深圳市福田区，属于上沙村城市更新项目，规划总建面约126万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店及商业等业态。
该旧改项目共分两期开发，一期为中洲滨海华府项目，2021年开盘，二期为中洲湾迎海项目，此次出现交付维权的是中洲湾迎海的一期地块，由两栋住宅楼组成，2023年1月开盘入市，户型面积区间126~527平方米，一单元备案均价约8.5万元/平方米，二单元备案均价约12.7万元/平方米，开盘销售额近40亿元。
02
资金承压的中洲控股质量问题频出
网红盘“中洲迎玺”同样因货不对板维权
值得关注的是，近期中洲控股旗下项目出现交付质量问题的，并不只中洲湾迎海一期。
今年2月，位于龙华区的中洲迎玺三期开盘，推出780套住宅，并延续了前面两期产品的低价策略，前期吸引2990人冻资。然而，开盘结果未能像市场预期般“日光”，仅去化约500套。
同时，在三期销售未如预期的情况下，中国房地产报大湾区了解到，中洲迎玺一二期近日同样被业主曝光“虚假宣传货不对板、偷工减料降配交付”等问题。
中洲迎玺业主怒斥开发商虚假宣传，业主供图
中洲迎玺一二期的业主们于多个平台反馈，称“开发商未按承诺设计及品质建造住房。虚假宣传、品质低劣、偷工减料、用料劣质、做工粗糙，与销售时宣传完全不符。众多业主多次要求其按照最初设计改进，但开发商敷衍了事，态度傲慢，严重影响广大业主的利益”。
项目背后的开发商中洲控股，是中洲集团唯一地产上市平台。1993年，潮汕商人黄光苗创立中洲集团，并于2013年通过深长城实现A股曲线上市。
财报数据显示，过去两年，中洲控股持续亏损，其中，2023年亏损18.45亿元，2024年亏损扩大至20.89亿元，两年合计亏损近40亿元。
并且，中洲控股旗下有多宗土地并未开发动工，多个项目的下批次竣工时间均为“不确定”，也从侧面反映出中洲控股正面临较大的资金链压力和经营压力。
即使是在中洲控股的大本营深圳，当前中洲控股的主力开发项目也仅剩下位于龙华区的中洲迎玺。该项目前身为“黄金台山庄”，是深圳商品房历史上闲置时间最长的项目，1991年至今跨度已超30年，换句话说，中洲迎玺项目的产权如今仅剩下36年。
通过以价换量，中洲迎玺三期入市后获得了部分去化，但如今一二期业主们曝光了开发商货不对板等交付质量问题，无疑也让刚刚购买了三期的业主以及潜在购房者对中洲的交付感到担忧与质疑。
03
交付时间一再延迟
仅有两栋楼的迎海一期，为何交付要三年？
另一方面，除了交付质量问题，让中洲湾迎海一期的业主们感到无奈的，还有开发商屡屡推迟的交房时间。
据了解，中洲湾迎海一期2023年1月开盘，尽管合同约定交付时间为三年，但业主们均表示开发商在销售的过程中，一直对业主们称“项目建得很快，2024年年底便能交楼。”
业主陈女士告诉中房君：“因为中洲湾迎海一期只有两栋楼，买房的时候其中一栋已接近封顶，因此作为业主，我们也对两年后的2024年年底交房信心满满，满怀期待新房的交付。”
然而，2024年10月份，项目官方公号发布的一篇家书内容显示——中洲湾迎海一期的交付时间为2025年6月30号。彼时，不少已经提前购置了家具的业主，纷纷表示被泼了一盆冷水。
开发商曾通过“家书”公开表示今年6月可交房
陈女士表示：“去年年底收不了房，时间又延后了半年，业主们虽然失望，但对于6月30日的交付日期，仍旧选择妥协与相信。”
但业主们始料不及的是，今年4月份，业主们再次从开发商处获悉，今年6月30日的交房同样无法兑现，交付时间将再往后延，同时业主们发现，此前关于6月30日交付的“家书”也已经被开发商删除。
有业主代表愤怒说道：“我们业主一直在忍让，也知道如今保交楼的不容易，所以对于开发商中洲一直是很宽容的，但2025年6月交房这个时间，已经是业主们能够接受的底线了，没想到还是交不了房。”
也有不少业主对此表示不解：“对比深圳同时期开盘的商品房，交付周期普遍就是两年，作为业主我们实在不明白，中洲湾迎海一期就两栋楼，为什么交房却遥遥无期，那可是我们花了上千万购买的房子啊。”
04
律师观点：宣传内容构成买卖要约
开发商货不对板，业主有权利要求整改升级
据中房君了解，在过去的一个月时间里，中洲湾迎海一期的业主们已经与开发商进行过三轮沟通会议，但进展却让业主们感到担忧。
“开发商的回复每次都是不痛不痒的重复，毫无诚意，甚至要求业主先收房再进行公区招标整改。”
“在区住建局的协调下，我们5月14日进行了第三轮的三方沟通会议，但会议刚开始十几分钟，中洲方面的客服代表竟然直接拍桌子离开了，除了推卸责任，业主反馈的问题没有得到任何有效回应。”
“第三次会议后，开发商给到业主们的回复跟第二次基本一样，最新的一次回复是上周，但又是给了业主们一版复制粘贴的回复。”
从中房君获取的一份福田区住建局回复中洲湾迎海一期业主相关投诉的文件看，福田区住建局4月至5月已多次到项目现场约谈企业，但也提到了“双方就诉求答复内容和正式出具答复的形势还需要进一步沟通。”
5月22日，就此次中洲湾迎海一期业主们反馈的交付问题和诉求，中房君分别致电了项目开发商中洲控股以及母公司中洲集团，但截至发稿，两家单位均未回复。
中房君最新了解到，由于提出的诉求屡屡未得到正面回应与解决，中洲湾迎海一期的业主们目前已在准备对开发商进行起诉。
针对此次事件，康德智库专家、北京京师（成都）律师事务所刘诚冬律师接受中国房地产报大湾区采访时表示，若宣传物料、沙盘和允诺对购房者签订商品房买卖合同、对房屋价格的确定有重大影响，即便没有写入购房合同，也构成要约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，此时开发商违反相关承诺，应当承担违约责任。若构成虚假宣传，开发商将面临行政处罚，同时购房者可依法要求赔偿损失。
如果开发商的宣传物料和沙盘构成要约时，应当按照要约内容履行，交付与宣传物料和沙盘相符的房屋及公区等配套设施。若交付不符合约定，业主可以向开发商主张违约责任，整改升级是承担违约责任的其中一种方式，业主有权利要求开发商按照宣传效果进行整改升级。
而至于开发商承诺的交付时间屡屡推迟，刘诚冬律师则表示，从法律角度看，虽然合同约定的是2025年年底交房，但开发商主动宣传提前交房的信息，属于开发商单方面变更合同内容增加自己的义务，因双方无异议，开发商应当遵守变更后的约定，并按新的约定履行义务。
一个是深圳核心区“千万级豪宅”，一个是深圳北“网红盘”，却均被爆出虚假宣传以及交付质量问题，后续，中房君也将持续关注中洲控股旗下项目的交付进展。
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